Deutsche Erben von Immobilien und anderer Vermögensanlagen in Spanien unterliegen der spanischen und deutschen Erbschaftsteuer, wobei jedoch die in Spanien entrichteten Steuern auf Antrag bei der Berechnung der deutschen Steuerschuld berücksichtigt werden können.
Kürzlich hat der spanische Gesetzgeber innerhalb des Erbschaft- und Schenkungssteuergesetzes die Steuertarife und Freibeträge geändert. Danach haben im Erbfall direkte Abkömmlinge und Ehegatten nun einen Freibetrag von 15.638 Euro und Verwandte 2. und 3. Grades von 7.831 Euro. Entfernte Verwandte genießen keine Vergünstigung.
Die spanischen Steuersätze liegen zwischen 7,65% bei einem Vermögen bis zu 7.693 Euro und steigern sich progressiv auf bis zu 34 %. Hier die Steuertabelle der spanischen Erb- und Schenkungsteuer:
|
Besteuerungsgrundlage - Bis Euros |
Steuerbetrag - Euros |
Steuersatz - in Prozent |
| 0,00 | 7,65 | |
| 7.993,46 | 611,50 | 8,50 |
| 15.980,91 | 1.290,43 | 9,35 |
| 23.968,36 | 2.037,26 | 10,20 |
| 31.955,81 | 2.851,98 | 11,05 |
| 39.943,26 | 3.734,59 | 11,90 |
| 47.930,72 | 4.685,10 | 12,75 |
| 55.918,17 | 5.703,50 | 13,60 |
| 63.905,62 | 6.789,79 | 14,45 |
| 71.893,07 | 7.943,98 | 15,30 |
| 79.880,52 | 9.166,06 | 16,15 |
| 119.757,67 | 15.606,22 | 18,70 |
| 159.634,83 | 23.063,25 | 21,25 |
| 239.389,13 | 40.011,04 | 25,50 |
| 398.777,54 | 80.655,08 | 29,75 |
| 797.555,08 | 199.291,40 | 34,00 |
Hinweis: Für die Besteuerungsgrundlage ist der tatsächliche Wert (valor real) der Immobilie ausschlaggebend, nicht der Katasterwert. Die Steuerbehörden verwenden den Katasterwert zwar zur Einschätzung des tatsächlichen Wertes. Dabei wenden Sie jedoch Multiplikatoren an und der sich daraus ergebene Wert nähert sich schon wesentlich deutlicher dem derzeitigen Marktwert.
Der Steuersatz wird anschließend noch mit einem Koeffizienten zwischen 1 und 2,4 multipliziert, wobei dieser Faktor abhängig ist von dem Vorvermögen des Erben in Spanien und seinem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. So kann der absolute Höchststeuersatz theoretisch 81,6 % betragen. Der Faktor 2 wird angewandt, sofern der Begünstigte z.B. ein nichtehelicher Lebenspartner ist.
Zur Vermeidung dieser horrenden
Steuerbeträge auf Erbschaft und Schenkung bietet sich bereits der Verkauf der Immobilie an die späteren
Erben zu Lebzeiten an, wobei der beurkundete Kaufpreis durch eine Hypothek
finanziert werden könnte. Hier entstehen lediglich 7% Grunderwerbsteuer, 1%%
Stempelsteuer für die Eintragung des Hypothekendarlehens.
Sinnvoll kann gegebenenfalls auch die Einbringung der Immobilie in eine spanische
Gesellschaft (SL) sein, da die spätere Veräußerung von Gesellschaftsanteilen an
die Erben bei Beachtung der gesetzlichen Grenzen weder der Grunderwerbsteuer (ITP) noch der
Mehrwertsteuer (IVA) unterliegt und auch nicht dem Grundbuch oder
Handelsregister
zur Eintragung vorzulegen ist. Die Kosten der Einbringung der Immobilie durch
Kapitalerhöhung sind gering. Die Steuern betragen lediglich 1% über den bei der
Kapitalerhöhung angegebenen Wert.
Unter Umständen kann es steuerlich sinnvoll sein, den Immobilienkauf in Spanien mit einer eine "Only Interest" Hypothek zu finanzieren obwohl man über das notwendige Eigenkapital verfügt. Das Liquide Kapital könnte über denselben Zeitraum außerhalb Spaniens angelegt werden, um größtenteils die in Spanien anfallende Zinslast zu bedienen. Diese Produktstruktur ist nicht darauf angelegt, daß die Anlage die Zinsbelastung 100% abdeckt. Der wirtschaftliche Vorteil ergibt sich durch die Ersparnis der Vermögenssteuer in Spanien und insbesondere in Verbindung mit dem Erbfall. Der einzige nicht residente Erbe einer Immobilie in Spanien hat bei einem Wert von ca. 814.000,- € nach Abzug des persönlichen Freibetrages von maximal 16.000,-€ Erbschaftssteuern in Höhe von 200.000,-€ zu zahlen. Wäre die Immobilie beim Kauf durch den Erblasser mit einer "Only Interest" Hypothek von 800.000,- € erworben worden, so hatte man in diesem Fall die Erbschaftssteuer in Spanien auf 0% reduziert.
Hinweis: Die hier vorgestellten Gestaltungsmöglichkeiten sind weder abschließend, noch haben beanspruchen sie Allgemeingültigkeit. Jeder Fall ist individuell zu prüfen.
In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu erwähnen, daß Schenkungen auch in Spanien mit den gleichen Steuersätzen veranlagt werden, wobei jedoch im Gegensatz zu Deutschland keinerlei Freibeträge gewährt werden. Erfolgen mehrmalige Schenkungen an die gleiche Person innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren, werden diese als eine Schenkung betrachtet und nachträglich dementsprechend höher versteuert. Sofern die Schenkung verbunden mit der Belastung durch ein Nießbrauchsrecht zugunsten des Schenkers erfolgt, senkt dies zwar zunächst die steuerliche Belastung. Mit dem Wegfall des Nießbrauchsrechts im Erbfall muß der Beschenkte jedoch mit einer neuen und entsprechend höheren Steuerfestsetzung rechnen. Aufgrund fehlender Steuerfreibeträge in Spanien kann demnach die Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge nicht angeraten werden.
Erbschaft- und Schenkungsteuer werden mit dem Erbfall bzw. der Zuwendung fällig. Die Verjährungsfrist beträgt 4 Jahre und beginnt mit Ablauf der sechsmonatlichen Abgabefrist der Steuererklärung.
Da die Doppelbesteuerung aufgrund von niedrigen Anrechnungshöchstsätzen nur unzureichend abgemildert wird und die steuerliche Belastung in Spanien höher als in Deutschland ist, kann jedem empfohlen werden, sich frühzeitig an einen qualifizierten Rat einzuholen, um seine zukünftigen Erben vor horrenden Steuerlasten zu schützen.
Fazit: Erben in Spanien kann teuer werden. Jeder, der beabsichtigt, eine Immobilie in Spanien zu erwerben, sollte sich vorab mit dem Thema Erbschaftssteuern auseinandersetzen. Werden die Weichen gleich zu Beginn richtig gestellt, sind hohe Steuern in der Zukunft nicht zu befürchten. Wer bereits Eigentümer einer Ferienimmobilie ist, kann zu Lebzeiten Schritte einleiten. Gerne beraten wir Sie individuell.