Das deutsche Immobilenrecht unterscheidet sich zwar nicht grundlegend vom spanischen. Jedoch gibt es in Spanien z.B. keine dem § 313 BGB Regelung (Pflicht zur notariellen Beurkundung von Immobilienkaufverträgen). Zudem hat der spanische Notar nicht so umfassende Überprüfungs- und Hinweispflichten wie sein deutscher Kollege. Diese und weitere Unterschiede der beiden Rechtsarten haben zur Folge, daß der Käufer beim Immobilienerwerb in Spanien sehr viel mehr eigenverantwortlich zu beachten hat, als der Käufer einer Immobilie in Deutschland.
Spanien verfügt über ein ausführlich gesetzlich geregeltes und sicheres Immobilenrecht, bei dessen Beachtung das Erwerbsrisiko nicht größer als in Deutschland ist. Jedoch gerade aufgrund der rechtlichen Unterschiede zum Heimatrecht und der Tatsache, daß sämtliche Dokumente in spanischer Sprache gehalten sind und Verträge grundsätzlich auf Spanisch geschlossen werden, sollte sich der Käufer unbedingt fachkundiger Hilfe bedienen. Wir bieten Ihnen diesen Service sowohl beim Immobilienkauf auf Mallorca als auch auf dem Festland.
I. Vor Vertragsschluß
Bevor irgendwelche Verträge gezeichnet werden können, hat der Verkäufer eine Reihe von Dokumenten vorzulegen, die der näheren Überprüfung durch der Rechtsanwalt bedürfen.
a) Original oder vollständige Kopie der im Eigentumsregister eingetragenen Kaufurkunde (Escritura Pública)
b) Auszug aus dem Grundbuch in Spanien, woraus die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Belastungen hervorgehen (Nota Informativa Simple). Einen Grundbuchauszug können Sie bei uns bestellen.
c) Sofern der Verkäufer nicht selbst Eigentümer der Immobilie ist, hat er zudem die notarielle Vollmachtsurkunde, die ihn zum Verkauf berechtigt, vorzulegen.
d) Die Verträge mit den Wasser-, Strom- und anderen Versorgungsunternehmen nebst der letzten Zahlungsquittungen.
e) Quittungen über die Zahlung der spanischen Grundsteuer (IBI).
f) Beim Kauf einer Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage, sollten vom Präsidenten der jeweiligen Eigentümergemeinschaft vorliegen:
- Satzung der Eigentümergemeinschaft.
- Errichtungstitel / Teilungserklärung.
- Auszug über die Zahlungen von Gemeinschaftskosten und Umlagen seitens des gegenwärtigen Eigentümers.
- Schriftliche Bestätigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft, daß diese keine Schulden gegenüber Dritten hat und daß die zu erwerbende Immobilie mit der Zahlung der Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist.
g) Gegebenenfalls die Vorlage eines detaillierten und durch den Verkäufer unterzeichneten Inventarverzeichnisses der Möbel, Geräte und Einrichtungen.
Folgende Punkte sollten vor der Zeichnung eines Vertrages ebenfalls erledigt werden:
a) Beantragung einer Steuernummer in Spanien (N.I.E.)
b) Prüfung steuerlicher Aspekte, wie insbesondere der Erbschaftsteuer.
c) Vorbereitung einer eventuellen Hypothek bei einer spanischen Bank
II. Privatschriftliche Verträge / Contratos Privados
Oben haben wir bereits erklärt, daß Verträge über die Veräußerung von Immobilien in Spanien nicht der notariellen Beurkundung bedürfen, um Rechtsfolgen zu entfalten. Das Eigentum an einer Immobilie kann sogar aufgrund eines mündlichen Vertrages und Schlüsselübergabe an den Käufer übergehen. Das gleiche gilt für Vorverträge.
Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung der privaten Verträge somit gerichtlich deren Erfüllung durchsetzen oder Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung geltend machen.
Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Spanien ein allgemeiner Brauch, vor der notariellen Beurkundung zunächst einen privatschriftlichen Vertrag zu schließen. Diese Verträge sollten unbedingt der alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Rechte und Pflichten der Parteien, sowie den Kaufpreis enthalten und zudem von beiden Parteien auf jeder Vertragsseite gezeichnet werden.
Hier ist je nach den Bedürfnissen der Vertragsparteien insbesondere der folgende Vertragstyp gängig:
Contrato de Reserva / Opción – Reservierungs- bzw. Optionsvertrag
Dabei handelt es sich um einen privatschriftlichen Vorvertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes nicht an Dritte zu Verkaufen und auf Verlangen des Käufers gegen Zahlung des Restaufpreises die notarielle Kaufurkunde zu zeichnen. Der Käufer leistet dafür eine Anzahlung. Die Höhe hängt von der vereinbarten Reservierungsdauer ab. Allgemein üblich sind Anzahlungen von 10 % vom späteren Kaufpreis.
Der Abschluß eines solchen privatschriftlichen Vorvertrages insbesondere für diejenigen vorteilhaft, die für die Abwicklung der Finanzierung noch einige Zeit benötigen, und sich ihr nach langer Suche gefundenes Traumobjekt für diesen Zeitraum vom Verkäufer zurückhalten lassen möchte.
Bei dem Abschluß eines solchen Vertrages kann es sinnvoll sein, den Reservierungs- bzw. Optionspreis als Arras/Draufgeld gem. Art. 1454 Código Civil zu deklarieren. Denn diese gesetzliche Regelung den Rücktritt von genannten Verträgen bei Zahlung eines Reuegeldes durch denjenigen zu, der den Vertrag nicht einhalten möchte.
Wenn also der Käufer z.B. die Finanzierung und damit den endgültigen Kauf nicht verwirklichen kann, so verliert er seine an den Verkäufer geleistete Zahlung. Hält auf der anderen Seite der Verkäufer sich nicht an die geschlossene Vereinbarung, da er z.B. einen anderen Käufer gefunden hat, der einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit ist, so muß er seinem Vertragspartner das Zweifache des empfangenen Betrages, hier also 20 % des Kaufpreises, als festen Schadensersatzbetrag zurückzahlen.
Die Vereinbarung eines Arras gibt dem Käufer folglich mehr Sicherheit, daß der Verkäufer ihm das Objekt auch wirklich bis zum vereinbarten Termin zurückhält, da im anderen Falle dem Verkäufer ein nicht unerheblicher Schaden droht.
Hier sollten Sie sich im Vorfeld und bei der Vertragsgestaltung beraten lassen. Eine Übersetzung sollte unbedingt von einem unbeteiligten Dritten vorgenommen werden. Ihr Makler kann kein unbeteiligter Dritter sein, da er ein eigenes wirtschaftliches Interesse hat.
Die im Volksmund genannte „Escritura“ ist ein vor dem Notar geschlossener Kaufvertrag, der zwar nicht Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist, jedoch für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister notwendig ist.
Der spanische Notar hat nicht so umfassende Prüfungs- und Belehrungspflichten wie in Deutschland. Vielmehr beurkundet der spanische Notar lediglich das, was Ihm die Parteien vorgeben und erkundigt sich vorab per Fax beim Eigentumsregister, ob der Verkäufer dort eingetragen ist. Anschließend sendet er wiederum per Fax die wesentlichen Daten der Escritura an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre ausgelöst wird, was bedeutet, daß evtl. andere über diese Immobilie vorgenommene notarielle Kaufurkunden nicht in das Eigentumsregister eintragungsfähig sind.
Für den Notartermin sollte sich der Käufer darauf einrichten, eine größere Summe Bargeld mitbringen zu müssen. Denn in Spanien wird traditionellerweise in der notariellen Kaufurkunde ein wesentlich geringerer Kaufpreis als der tatsächliche angegeben, um in den Genuß einer erheblichen Steuerersparnis zu kommen. Diese Sitte kommt natürlich demjenigen Käufer entgegen, der über Geldbeträge verfügt, die er aus persönlichen Gründen nicht dem Finanzamt gegenüber offenbaren möchte. Aber auch der Käufer, der über solche Geldmittel nicht verfügt, wird in der Praxis genötigt, einen Teil als Schwarzkauf durchzuführen und damit sein „weißes“ Geld in „Schwarzgeld“ umzuwandeln. Denn häufig sind die Verkäufer nicht bereit, den tatsächlichen Wert zu beurkunden, da in Spanien der Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie versteuert werden muß und dieser aus dem Vergleich der alten und der neuen Escritura ermittelt wird. Hatte er beim Kauf bereits einen Schwarzkauf getätigt, so müßte er nun bei Angabe des tatsächlichen Preises einen Gewinn versteuern, den er in Wirklichkeit gar nicht erzielt hat.
Auch der Käufer spart bei dieser Vorgehensweise - die zweifelsohne ein Steuervergehen ist - 6 bis 7 % (Auf Mallorca beträgt die Grunderwerbssteuer 7%, auf dem Festland teilweise 6%) vom nicht beurkundeten Betrag, welche er normalerweise als Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zahlen müßte, sowie Notarkosten, die sich nach dem beurkundeten Wert der Immobilie richten.
Eine Unterprotokollierung ist natürlich mit einem Risiko behaftet, da die Finanzämter in Spanien inzwischen verstärkte Kontrollen durchführen und bei unrealistischen Beträgen eine eigene Wertfestsetzung vornehmen, wobei dann die Differenz nachträglich mit empfindlichen Strafzuschlägen zu versteuern ist. Dem Käufer droht eine Nachbesteuerung der Grunderwerbsteuer und zusätzlich Strafgebühren und Verzugszinsen.
Diese Vorgehensweise ist für den Käufer jedoch nicht unbedingt vorteilhaft. Denn bei einem späteren Verkauf der Immobilie ist der Gewinn ab 2007 mit 18% zu versteuern. Findet sich kein Käufer, der die gleiche Vorgehensweise akzeptiert, wird aus der damaligen "Steuerersparnis" ein teures Vergnügen.
Der Notar in Spanien hat lediglich beurkundende Funktion. Er beurkundet das, was Ihm die Parteien vorgeben. Deshalb ist eine fachgerechte Betreuung beim Immobilienerwerb in Spanien unbedingt anzuraten.
IV. Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) und die Eintragung der Escritura de Compraventa
Man kann in Spanien zwar wirksam Immobilien erwerben, ohne den Kauf in das spanische Grundbuch einzutragen. Dem Eigentumsregister kommt jedoch eine sehr wichtige Aufgabe zu. Es schafft den öffentlichen Glauben, daß derjenige, der im Register als Eigentümer eingetragen ist, auch der rechtmäßige Eigentümer ist. Somit wird der gutgläubige Erwerb von dem im Grundbuch eingetragenen Verkäufer geschützt. Somit muß auch nach spanischem Recht der notarielle Kaufvertrag und die anschließende Eintragung für den Käufer als unerläßlich bezeichnet werden, da eine gesicherte Eigentumsposition gegenüber Dritten nur für denjenigen gegeben ist, der auch tatsächlich als Eigentümer im Eigentumsregister eingetragen ist.
Die vom Notar ausgefertigte Kaufurkunde muß beim Eigentumsregister durch den Käufer oder den damit beauftragten Anwalt unter Vorlage der Zahlungsquittung der Notargebühren und der des Finanzamtes über die Zahlung der Mehrwert- bzw. Grunderwerbssteuer zur Eintragung eingereicht werden. Sodann wird der Registerbeamte die Eintragung des Eigentumswechsels vornehmen. Die Eintragung kann einige Wochen dauern, jedoch ist das Register gegenüber weiteren Verfügungen von Dritten während dieser Zeit durch eine Vormerkung gesperrt.
Aufgrund der erforderlichen Behördengänge, der Tatsache, daß alle Dokumente in spanischer Sprache verfaßt sind und auch einige Fristen zu beachten sind, sollte der Käufer unbedingt eine fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen. Diesen Service bieten zwar vereinzelt auch die Notariate selbst an, jedoch wird der Notar keine umfassende rechtliche Beratung auch in bezug auf das Steuer- oder Erbrecht vornehmen. Gerne unterbreiten wir Ihnen einen Kostenvoranschlag.Ein Tipp für Immobilienbesitzer:
Auch wenn Sie bereits seit Jahren eine Immobilie in Spanien besitzen, sollten Sie Ihre Grundbucheintragung hin und wieder überprüfen. So können Sie bösen Überraschungen vorbeugen. Einen aktuellen Grundbuchauszug können Sie hier bestellen.