Immobilienrecht Spanien

Kosten und Steuern beim Immobilienkauf und -verkauf in Spanien

Die Zeichnung der notariellen Kaufurkunde ist neben der Kaufpreiszahlung noch mit einigen Kosten und Steuern verbunden. Dies sind das Honorar des Notars, die Gebühren des Eigentumsregisters für die Eintragung der notariellen Urkunde, sowie einmalige und wiederkehrende Steuern. Auch hier bietet es sich an, einen Rechtsanwalt, einen Steuerberater oder eine Gestoría mit den jährlich erforderlichen Steuererklärungen zu beauftragen. Das erspart viel Arbeit und verhindert, daß evtl. Fristen versäumt werden, die zu Strafgebühren führen würden.

I. Notargebühren und Gebühren des Eigentumsregisters,  in Euro  

II. Einmalige Besteuerung beim Kauf /Verkauf

Wie in Deutschland, ist der Erwerb bzw. der Verkauf einer Immobilie in Spanien mit einmaligen steuerlichen Nebenkosten verbunden.

1. Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)

Immobilienkäufe werden entweder mit der Umsatzsteuer oder mit der Grunderwerbssteuer besteuert.

Der Verkauf einer Neubauimmobilie ist der Umsatzsteuer unterworfen. Verkäufe, die von Gewerbetreibenden und Handelsgesellschaften vorgenommen werden, die sich dem Vertrieb, des Städtebaus, des Bauhandwerks und der Renovierung von Immobilien widmen, sind bei städtischen Immobilien der Umsatzsteuer unterworfen.

Beim Verkauf von fertiggestellten Wohnhäusern und Eigentumswohnungen beträgt der Steuersatz 7%. Andere Objekte wie Geschäftslokale, Baugrundstücke und noch nicht fertiggestellte Wohnhäuser werden mit 16% besteuert.

2. Verkehrs- bzw. Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Diese einmalige Steuer, erfaßt insbesondere jede entgeltliche Übertragung von Immobilien, wenn eine Umsatzsteuerpflicht nicht besteht. Sie ist mit der deutschen Grunderwerbssteuer vergleichbar. Bei dem Erwerb von Immobilien auf den Balearen beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2000  7 % des notariell beurkundeten Kaufpreises. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Zeichnung der notariellen Kaufurkunde zu zahlen. Verspätete Zahlungen führen zu empfindlichen Säumniszuschlägen.

Da für die Zahlung der Steuer die NIE erforderlich ist, sollte jeder, der eine Immobilie auf Mallorca oder in Spanien erwerben möchte, rechtzeitig seine Steuernummer beantragen. Denn die Erteilung der NIE dauert in der Regel 4 Wochen.

3. Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Unterliegt der Verkauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer, so fällt zusätzlich die sogenannte Stempelsteuer an. Der Steuersatz kann regional unterschiedlich sein, beläuft sich jedoch in der Regel auf 1% des beurkundeten Betrages.

4. Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Die Wertzuwachssteuer - auch Plusvalía Municipal genannt – ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer. Sie findet ihre gesetzliche Regelung in den Artikeln 105 bis 111 des Gesetzes 39/1988, vom 28.12., Gesetz zur Regelung der lokalen Steuern. Besteuert wird der Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie.

Die Steuerhöhe hängt ab von dem Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, wo die Immobilie belegen ist. Die Gemeinden können innerhalb des gesetzlichen Rahmens die jeweiligen Werttabellen selbst festsetzen.

Die Wertsteigerung (ausgehend von den gesetzlichen Höchstsätzen) berechnet sich gem. Art. 108 des Gesetzes 39/1988 nach der folgenden Tabelle. Beachtung finden nur volle Jahre und bis zu einem maximalen Zeitraum von 20 Jahren.

Bemessungsgrundlage

Die Steuerschuld errechnet sich durch Anwendung der folgenden Tabelle.

Steuersätze

Je länger der Verkäufer die Immobilie in seinem Besitz hatte, desto höher fällt sie Wertzuwachssteuer aus. Wird eine Immobilie noch im ersten Jahr weiterverkauft, so fällt gar keine Wertzuwachssteuer an.

Die Zahlung dieser Steuer obliegt gemäß Art. 102 des Gesetzes 39/1988 dem Verkäufer. In der Praxis wird es der Verkäufer in der Regel versuchen, die Steuer vertraglich auf den Käufer abzuwälzen.

Die Steuer ist innerhalb eines Monats ab der notariellen Beurkundung zu zahlen.                                                             

4.  Einkommensteuer beim Verkauf einer Immobilie

Eigentlich ist die Einkommensteuer eine typische jährliche Steuer. Jedoch fallen beim Verkauf einer Immobilie einmalig Steuern für den Verkäufer an, die der Einkommensteuer zuzuordnen sind.

a) Abgrenzung zwischen beschränkter und unbeschränkter Steuerpflicht

Wie in Deutschland unterscheidet das spanische Einkommenssteuergesetz zwischen der unbeschränkten und der beschränkten Steuerpflicht. Aus steuerrechtlicher Sicht ist Resident und damit unbeschränkt Steuerpflichtig, wer sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält, dessen wirtschaftlicher Schwerpunkt sich in Spanien befindet oder dessen Ehepartner bzw. unterhaltspflichtige Kinder in Spanien leben.

Die beschränkte und unbeschränkte Steuerpflicht wirken sich unterschiedlich bei dem Verkauf von Immobilien aus. Denn im Gegensatz zu Deutschland ist die private Veräußerung von Immobilien in Spanien grundsätzlich zu versteuern.

b) Beschränkte Steuerpflicht beim Immobilienverkauf / Gewinnbesteuerung beim Immobilienverkauf durch nicht Residente

Wer in Spanien beschränkt steuerpflichtig ist, unterliegt mit seinen in Spanien erzielten Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien der Besteuerung gemäß dem königlichen Gesetzesdekret 5/2004 über die  Einkommenssteuer von Nichtansässigen.

aa) Besteuerung bis zum 31.12.2006

Bis zum 31.12.2006 unterlag der beschränkt steuerpflichtige (nicht residente) Verkäufer von spanischem Grundeigentum bezüglich der Differenz zwischen dem damaligen Anschaffungswert und dem jetzigen Verkaufspreis einer einheitlichen Besteuerung von 35 %. Für die Steuerpflicht des nicht residenten Verkäufers auf den Verkaufsgewinn haftet der Käufer mit seiner erworbenen Immobilie gesetzlich mit 5 % des beurkundeten Kaufpreises gegenüber dem Finanzamt. Deshalb mußte der Käufer diesen Betrag einbehalten (Retención) und ihn eigenhändig an das Finanzamt abführen. Bei dieser Zahlung handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die Einkommenssteuer des Verkäufers. Durch diese gesetzliche Regelung vermied der spanische Fiskus, daß Ausländer ihre einzige Immobilie in Spanien verkaufen und das Land ohne Zahlung der gesetzlichen Steuern verlassen. Diese Pflicht bestand nicht, wenn sich die Immobilie am 31.12.1994 bereits länger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers befand und während dieser Zeit keine Wertverbesserungen vorgenommen wurden. Die Regelung findet ebenfalls keine Anwendung, wenn die Immobilie im Besitz einer spanischen Kapitalgesellschaft (z.B. S.L.) in ist.

Über die europarechtliche Problematik der ungleichen steuerlichen Behandlung von Residenten und nicht Residenten (Gebietsfremden) können Sie sich in diesem Beitrag informieren: EU Kommission beschließt Klage gegen Spanien. Aspekte zur zukünftigen Besteuerung beim Immobilienverkauf in Spanien.

bb) Besteuerung ab dem 01.01.2007

Mit der Steuerreform für das Jahr 2007 (Gesetz 35/2006, vom 28. November) hat der spanische Gesetzgeber dem Europarecht in Bezug auf den Gleichbehandlungsgrundsatz bei der Gewinnbesteuerung  von nicht Residenten beim Verkauf von Immobilien in Spanien Rechnung getragen und besteuert den Gewinn nunmehr einheitlich mit 18%.

Der gesetzliche Einbehalt vom Kaufpreis bei einem nicht Residenten Verkäufer (Gebietsfremden) ist von 5% auf 3% reduziert worden.

Die Verpflichtung zum Einbehalt von 3% des Kaufpreises entfällt nun nicht mehr, wenn die Immobilie vor am 31.12.1994 bereits länger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers befand und während dieser Zeit keine Wertverbesserungen vorgenommen wurden.
 

c) Unbeschränkte Steuerpflicht

Die Besteuerung des Veräußerungsgewinnes aus dem Verkauf einer Immobilie eines in Spanien unbeschränkt steuerpflichtigen Verkäufers wird seit dem 01.01.2007 ebenfalls mit 18% besteuert.

III. Jährlich wiederkehrende Steuern

Auch der Besitz einer spanischen Immobilie, sei es auch nur ein privat genutztes Objekt, ist mit verschiedenen jährlichen Steuerpflichten verbunden.

1. Einkommenssteuer

Jeder nicht residente Eigentümer einer Immobilie in Spanien ist verpflichtet, jährlich eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Denn im Rahmen der Einkommenssteuer (Ley del impuesto sobre la renta de personas físicas)  wird  auch diejenige selbstgenutzte Immobilie besteuert, die nicht als erster Wohnsitz dient. Die Eigennutzung wird steuerlich als fiktive Mieteinnahme bewertet. Es wird ein fiktiver Nutzungswert von 2 % des Katasterwertes (bzw. 1,1 %, wenn der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu festgesetzt wurde) zugrunde gelegt. Von dieser Bemessungsgrundlage sind 25 % Einkommenssteuer abzuführen. 

Derzeitig liegen die Katasterwerte weit unter dem Marktwert der Immobilie, teilweise beträgt der Katasterwert lediglich 50% des tatsächlichen Wertes.

Beispiel 1:
Eine Immobilie hat einen Katasterwert von 100.000,- €. Die letzte Aktualisierung erfolgte vor 1994. Der fiktive Nutzungswert beträgt und damit der zu versteuernde Betrag beläuft sich auf 2.000 €. Auf diesen Betrag sind 25% Einkommenssteuer zu zahlen, also 500,-€.

Beispiel 2:
Herr A aus Düsseldorf hat sich 1999 ein Baugrundstück gekauft, um sein Ferienhaus darauf zu errichten. Beim Antrag auf Baugenehmigung hat er u.a. bei der Baubehörde den vorgeschriebenen Kostenvoranschlag i.H.v. 120.000,-€ abgegeben. Während der Bauphase entschließt sich Herr A, aufwendiger als in dem Kostenvoranschlag angegeben zu bauen. Die tatsächlichen Baukosten betragen nunmehr 220.000 €. Herr A beantragt bei der zuständigen Gemeinde ordnungsgemäß die Bauabnahme, welche Ihm auch anstandslos erteilt wird. Einige Wochen später erhält er jedoch eine behördliche Mitteilung, worin Ihm mitgeteilt wird, daß der Katasterwert für den Neubau auf 180.000,-€ festgesetzt wurde. Herr A war irrtümlich davon ausgegangen, daß sein damals abgegebener Kostenvoranschlag Grundlage des Katasterwertes sein würde. 

Der fiktive Nutzungswert beträgt und damit der zu versteuernde Betrag beläuft sich auf 3.600,-€. Auf diesen Betrag sind 25% Einkommenssteuer zu zahlen, also 900,-€.

2. Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Das Eigentum an jeglicher Art von Vermögenswerten und Rechten mit wirtschaftlichem Wert unterliegt bei natürlichen Personen in Spanien der Vermögenssteuer. Lediglich in Spanien residente Personen genießen  einen Freibetrag von ca. 110.000,- Euro.

Auch Personen, die in Spanien lediglich eine Immobilie besitzen und deshalb nur beschränkt Steuerpflichtig sind, unterliegen der Pflicht zur Abgabe einer Vermögenssteuererklärung. Die Vermögenssteuererklärung wird zusammen mit der Einkommenssteuer abgegeben. Der Steuersatz steigt progressiv von 0,2% (bis zu einem Vermögen von 167.129,45 €) bis 2,5 % (ab einem Vermögen von 10.486.000,-€)an. Bereits bei einem Vermögen von 165.000,-€ beträgt der Steuersatz 0,5 %. Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Wert (oftmals wird irrtümlich vom Katasterwert gesprochen). In der Praxis ist daher von dem in der Kaufurkunde angegebenen Kaufpreis auszugehen.

Für eine Immobilie mit einem Wert (beurkundeter Kaufpreis) von 200.000,-€ sind somit bereits 432,- € Vermögensteuer zu zahlen. Eine Immobilie mit einem Wert von 370.000,-€ führt zu einer jährlichen Vermögensteuerbelastung von 1.013,-€. Bei 600.000 Euro Escriturawert beträgt die Vermögensteuer bereits 2.164,.€.

Wurde die spanische Immobilie mit einem Hypothekendarlehen erworben, so ist die Belastung bei Berechnung der Bemessungsgrundlage in Abzug zu bringen.  Dies gilt übrigens auch für die Erbschaftssteuer in Spanien.

3. Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Die gemeindliche Grundsteuer, welche auch I.B.I. genannt und auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet wird, ist jährlich bei der Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) zu zahlen. Auf dem IBI-Steuerbescheid erscheint auch der von der von der Gemeinde festgelegte Katasterwert der Immobilie.

In der Gemeine Calviá (Südwesten von Mallorca) z.B. liegt dieser Steuersatz im Jahr 2003 bei 0,786 % auf den Katasterwert. Dabei ist zu beachten, daß in Spanien eine Revision des Katasterwertes nur alle 10 Jahre vorgesehen ist und diese Werte im Durchschnitt etwas mehr als 1/3 des tatsächlichen Wertes betragen. Der Stichtag ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden.

Abschließend ist anzumerken, daß in Spanien das Prinzip der Selbstveranlagung besteht. Das heißt, daß der Steuerzahler nicht zur Abgabe der Steuererklärung aufgefordert wird, sondern eigenständig die jeweiligen Steuererklärungen innerhalb der jeweiligen Fristen abzugeben hat.  Fristversäumnisse werden mit einer Strafe von bis zu 20% belegt.

III. Steuern im Wohnsitzland

Sofern in dem Land, wo Sie Ihren steuerlichen Erstwohnsitz haben, eine Vermögenssteuer existiert, sind Sie dort zur Angabe Ihres Immobilienbesitzes im Ausland verpflichtet, damit dieser zur Berechnung der Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann.  Auch der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Spanien stellt im Wohnsitzland grundsätzlich einen Steuertatbestand dar. In Spanien gezahlte Steuern werden jedoch aufgrund des jeweilig anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) angerechnet. Der Gewinn kann im Wohnsitzstaat steuerfrei sein, wenn die z.B. dortige Spekulationsfrist abgelaufen ist.

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